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Consejos para desalojar a un inquilino que no paga
Si tiene un inquilino moroso que le alquila un local comercial que no ha pagado el alquiler, o que ha incumplido los términos del contrato de arrendamiento, es posible que desee considerar desalojarlo.
El desalojo debe verse como un paso secundario a tomar después de que se hayan agotado todos los esfuerzos razonables para solucionar los impagos con el inquilino.
El desalojo por falta de pago del alquiler
Todos los propietarios de negocios pueden estar sujetos a problemas de flujo de efectivo de vez en cuando, pero si el inquilino no puede pagar el alquiler o no está dispuesto a colaborar con usted para que los pagos de alquiler estén al día, no puede simplemente cambiar los candados de sus puertas y tomar el negocio como rehén: debe seguir ciertos pasos para que sean desalojados legalmente.
Antes de decidir desalojar a su inquilino, considere los aspectos comerciales. ¿Cuánto tiempo tardará en volver a alquilar la propiedad nuevamente? ¿Tendrá que invertir mucho dinero para las reparaciones? ¿El inquilino tiene problemas financieros momentáneos o es poco probable que lo consiga y se mantenga al día en su alquiler? ¿Tendrá que ir a juicio?
Una vez que haya decidido que la opción correcta es desalojar a un inquilino, cuanto antes comience el proceso, mejor. Cada día que no puede volver a alquilar el espacio, otro día pierde dinero en la propiedad y otra noche de sueño perdido preocupándose por las cosas.
Probablemente necesite un abogado
Para desalojar a un inquilino comercial por no pagar el alquiler, debe estar familiarizado con la ley o contratar un abogado que le asesore y le ayude a presentar una orden de deshaucio.
La forma en que proceda también puede verse afectada por si el negocio es una corporación o una sociedad, o si el arrendador fue personalmente garantizado por el propietario de la empresa.
El abogado que contrate debe ejercer activamente el derecho mercantil y preferiblemente debe estar especializado en transacciones comerciales comerciales.
Los formularios, leyes y procesos para desalojar a un inquilino residencial no son los mismos que para desalojar a un inquilino comercial.
Algunos abogados cobran una tarifa plana, otros una tarifa por hora, pero la mayoría también le cobrarán los costes judiciales, las tarifas de presentación e incluso el tiempo que gaste por teléfono con el abogado y los gastos de envío y copia de documentos.
Para evitar costes ocultos, asegúrese de preguntar sobre todas las tarifas en las que puede incurrir antes de contratar a un abogado.
Expulsar a un inquilino comercial lleva tiempo y suele ser costoso. Le será más fácil demostrar que un inquilino está retrasado en los pagos del alquiler que por algún otro incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Pero en todos los casos, al desalojar a un inquilino, la carga de la prueba recae sobre usted para demostrarle que tiene una causa justa para echar al inquilino.
Algunos de los derechos especiales de los inquilinos previstos por la ley de inquilinos residenciales no se extienden a los inquilinos comerciales. Los inquilinos comerciales son mucho más vulnerables al abuso de los propietarios que los inquilinos residenciales, pero esto no significa que usted pueda violar las leyes vigentes como propietario.
Pasos a seguir para el desalojo impago del alquiler
- Dé aviso de incumplimiento: incluso si su contrato de alquiler no lo requiere, envíe siempre al inquilino un aviso predeterminado (siempre por Buro Fax) que indique que el alquiler está vencido y procederá con el deshaucio si el alquiler no se paga en su totalidad un período de tiempo determinado (este puede ser el marco de tiempo indicado en el contrato de arrendamiento o una fecha más larga que opta por establecer para dar más tiempo al inquilino para pagar).
- No acepte el pagos parciales: según los abogados de leyes comerciales de Catalunya advierten: «Los propietarios pueden perdonar involuntariamente un incumplimiento y verse excluidos de desalojar a los inquilinos si se acepta el pago parcial del alquiler.
«Aceptar las llaves del inquilino antes de la terminación del contrato de arrendamiento y sin ningún otro acuerdo por escrito puede ser causa de no cobrar el alquiler futuro del inquilino «.
- Comience el proceso judicial: una vez que ha pasado la fecha que le dio a su inquilino para que pague la deuda acumulada, su abogado le entregará al inquilino un aviso formal de desalojo y lo presentará ante el juzgado para programar una audiencia de deshaucio.
Resolución
El juez puede dictaminar que el inquilino debe abandonar la propiedad de inmediato, o puede darles unos días. Es probable que el juez también falle y otorgue al inquilino la opción de pagar la deuda del alquiler a lo largo del tiempo.
El inquilino también puede ser considerado financieramente responsable por la pérdida de alquiler futura hasta que la propiedad sea alquilada nuevamente.
En todos los casos, cuando enfrenta el desalojo de un inquilino por falta de pago del alquiler, es aconsejable considerar la probabilidad de que el inquilino se vea atrapado en el alquiler.
Si cree que el inquilino puede trabajar con ellos. Si no está seguro, no puede o no desea correr ese riesgo, inicie el proceso de desalojo de inmediato. Te harás un favor, y el inquilino porque cuanto antes puedas alquilar la propiedad a otra persona, ganarás dinero, y el inquilino será responsable de menos «pérdida de alquiler» en el futuro.
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Los mejores consejos legales para desalojar a un inquilino que no paga
Cuando un propietario alquila un piso, uno de sus mayores temores es que un día el inquilino no pueda -o quiera- pagar el alquiler y tenga que ser desalojado. Todo el mundo sabe que hay una solución para ese escenario, pero siempre es un proceso lento y desagradable que deja a todos exhaustos. Resuelva el problema con estos diferentes consejos para desalojar a un inquilino moroso.
Y que hay que advertir ahora más que nunca: la delincuencia en España ha aumentado en los últimos años. De hecho, los retrasos en el pago de los alquileres se han triplicado, pasando del 5% al 15% durante los meses de cierre.
La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler advirtió el pasado mes de julio que la situación podría empeorar si la crisis provocada por el virus de la corona continuaba, y parece que así será.
Por todo ello, hoy queremos compartir contigo algunos consejos para desalojar legalmente a un inquilino que no paga lo más rápido posible.[/vc_column_text][vc_column_text]
La mejor forma de desalojar a un inquilino por impago
El inquilino está obligado a pagar el alquiler, sin excusas, lo que significa que el hecho de que el inquilino esté desempleado o en una mala situación económica no le exime de cumplir sus obligaciones con el propietario, a menos que haya un acuerdo entre ambas partes.
Por otro lado, si se negoció una interrupción del alquiler durante la coronación y el inquilino lo utiliza como excusa para no pagar hoy, tampoco es válido.
Aunque no hay ninguna ley que lo exija, el acuerdo debe ser bilateral y si el propietario vuelve a demandar, el alquiler se dará por terminado.
Por lo tanto, el propietario debe estar atento y buscar asesoramiento tras la primera excusa del inquilino.
Si el inquilino empieza a retrasarse en los pagos cada mes o empieza a pedir una prórroga de la fecha de vencimiento porque no puede permitírselo, tenga cuidado: pueden ser los primeros indicios de que se está planteando no pagar.
Así que no esperes. La primera vez que el inquilino no paga, es mejor poner las cartas sobre la mesa. Por supuesto, puedes intentar hablar con el inquilino para conciliar y resolver las cosas a través del diálogo, y esto es lo más recomendable: a veces la falta de comunicación puede empeorar una situación que podría haberse resuelto a través de la conversación.
Sin embargo, si la negociación con el inquilino es infructuosa, tendrá que acudir a los tribunales….. Y ten paciencia si el inquilino decide quedarse en el apartamento, cueste lo que cueste.[/vc_column_text][vc_single_image image=»22682″ img_size=»full» alignment=»center»][vc_column_text]
¿Cómo se puede desalojar legalmente a un inquilino que no paga sus deudas?
El primer paso es proporcionar una notificación fiable al deudor. Esto se hace a través de una notificación escrita que se registra. Un burofax, por ejemplo, puede y debe utilizarse.
Este aviso debe indicar la cantidad que se debe y el plazo máximo que tiene el deudor para pagar (un mes es lo más aconsejable). Si el inquilino no ha pagado en ese plazo, puedes iniciar un procedimiento judicial o de desahucio.
Emprender acciones legales contra el inquilino moroso
Llegados a este punto, puede decidir emprender acciones legales, que el juez debe autorizar. Es normal buscar la ayuda de un abogado.
Una vez autorizada la acción judicial, el secretario del tribunal dará al inquilino 10 días para proseguir con el asunto. El inquilino tiene tres opciones: abandonar la propiedad, pagar lo que debe o resistirse a la demanda.
Si el inquilino elige la tercera opción, debe argumentar que el propietario no ha cobrado lo que se le debe (por eso es tan importante el burofax).
En realidad, este plazo es sólo una formalidad, ya que en la mayoría de los casos el proceso continúa hasta el desalojo.
Desalojo de un inquilino que paga mal
Una vez agotado el diálogo y el litigio, el desalojo es el siguiente paso. Esta vía es la menos recomendable, ya que puede tardar una media de 8 meses y no garantiza la devolución del dinero adeudado, por lo que tendrás que seguir luchando aunque se ejecute el desahucio. También está el coste adicional de los abogados si decide realizar alguno de los pagos.
Por último, al final del proceso, el inquilino recupera su propiedad (pero no el dinero que debe, como se ha señalado anteriormente). Ahora el inquilino tiene que abandonar la propiedad y la ley le respalda, si no lo hace, la policía puede intervenir.
En algunos casos estas intervenciones son aún más traumáticas, ya que el inquilino se resiste y la policía puede hacer uso de la «fuerza», pero el propietario debe saber que nada de esto le afecta y que es libre de disponer de su propiedad como quiera.[/vc_column_text][vc_single_image image=»22685″ img_size=»full» alignment=»center»][vc_column_text]
¿Es posible evitar el desalojo de inquilinos con hijos en casa?
Es posible, pero desalojar a los inquilinos de una vivienda donde hay niños es más complicado. En primer lugar, no hace falta decir que los inquilinos deben mudarse tras recibir una notificación de desahucio. Pero con los niños, el proceso se paraliza para evitar el desahucio, lo que entra en conflicto directo con los intereses del propietario.
En la práctica, el periodo de desahucio se prolongaría para que la familia pudiera trasladarse de un lugar a otro sin sufrir ningún perjuicio.
Sin embargo, cada caso es diferente. El ordenamiento jurídico español se preocupa, con razón, de los derechos de los niños y, por suerte o por desgracia, es una carta a favor del inquilino, aunque sea moroso.
Todo esto no significa que el propietario ya no pueda ver su piso, sino que el procedimiento puede durar mucho más de lo esperado.
¿Cuánto tiempo se tarda en desalojar a un inquilino que no paga?
Como se ha mencionado anteriormente, en España se tarda una media de ocho meses en completar un procedimiento de desahucio.
Lleva al menos seis meses, a menos que el inquilino acepte la petición, en cuyo caso el proceso puede durar tan sólo 26 días, aunque hay varios trucos para desalojar a un inquilino que no paga, puede que no sean tan legales pero son la solución para muchos propietarios.
Desalojo forzoso o ilegal de un inquilino moroso
Algunos propietarios desesperados o muy enfadados pueden optar por medidas drásticas: contratan a una empresa de desahucios (que puede ser agresiva), cortan los servicios o cambian las cerraduras.
Cuidado, porque esto puede tener consecuencias graves, ya que se trata de una coacción y está castigado como delito en el código penal, con una pena de seis meses a tres años de prisión o una multa.
Aunque esto puede parecer la solución más fácil, en realidad es sólo una solución a corto plazo, ya que empeora el problema a largo plazo.
Cómo protegerse de los retrasos en el pago del alquiler
Ante la incertidumbre de encontrarse con un inquilino que no paga, lo mejor es contratar un seguro de alquiler o de impago.
Este seguro es muy común entre los propietarios y cubre el coste de las mensualidades no cobradas, así como el coste futuro de la reparación de los daños, si los hubiera.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row full_mobile_row=»yes» padding_top=»21″][vc_column width=»1/2″][vc_message message_box_color=»vista_blue» icon_type=»pixelicons» icon_pixelicons=»vc_pixel_icon vc_pixel_icon-tick»]
Vaciado GARAGES Y LOCALES
Despues de un deshaucio u ocupación de mi local comercial por parte de okupas.
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Vaciado LOCAL COMERCIAL
Cuando ha logrado deahuciar a los antiguos inquilinos que llevaban meses sin pagar el alquiler.
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